Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı 8 Eylül’de Yarısı Bizden kampanyasının bir yıl daha süreceğini duyurdu; 31 Aralık 2026 olan bitiş tarihi 31 Aralık 2027’ye alındı. Haber bu kadar. Asıl soru, bu bir yılın kime ne kadar zaman kazandırdığı. Kampanyanın başladığı Şubat 2024’ten bu yana İstanbul’da 435.683 bağımsız bölüm kapsama alındı, 108.881’i tamamlandı. Aradaki fark, henüz yıkılmamış ya da henüz ruhsatını almamış apartmanlardan oluşuyor; uzatmanın asıl muhatabı da onlar. Bugün riskli yapı raporu bile olmayan bir apartman içinse on beş ay bir rahatlama değil, adım adım yürünmesi gereken bir takvim.
Bir yıl daha ne satın alıyor
Kampanyanın şartları değişmedi. İstanbul’un bütün ilçelerinde, riskli yapı kararı alınmış binalardaki konut sahiplerine bağımsız bölüm başına 875.000 TL karşılıksız hibe, 875.000 TL kredi ve 125.000 TL taşınma desteği veriliyor; iş yerlerinde hibe ve kredi yarıya iniyor, taşınma desteği aynı kalıyor. Kredinin geri ödemesi yapı ruhsatından iki yıl sonra başlıyor, on yıla yayılıyor, ilk yıl faizsiz, sonraki yıllarda enflasyonun yarısı oranında güncelleniyor. Başvuru e-Devlet’ten yapılan bir ön kayıt değil; riskli yapı tespitinin ardından ilçe belediyesi üzerinden yürüyen bir süreç.
Mimarı doğrudan ilgilendiren tek koşul inşaat alanıyla ilgili: yeni yapının otopark ve sığınak dışındaki alanı, yıkılan yapının bir buçuk katını geçmeyecek. Bu cümle çoğu malikin gözünden kaçıyor, oysa projenin iskeletini kuruyor. Bağdat Caddesi çevresindeki apartmanların bir bölümü, 1960’ların ve 70’lerin daha seyrek yapısıyla, imar planının bugün verdiği hakkın altında oturuyor. Planın verdiğiyle kampanyanın izin verdiği arasındaki fark, hibeden vazgeçip imar hakkını sonuna kadar kullanmakla hibeyi alıp daha küçük bir bina yapmak arasında bir tercih doğuruyor. Bu tercihin doğru yapılması için önce ikisinin de çizilmesi gerekir; iki avan projeyi yan yana koymadan alınan karar, çoğunlukla sonradan bir revizyon turuna dönüyor.
Bağdat Caddesi’nde takvim başka işler
Caddebostan, Suadiye, Erenköy, Göztepe ve Fenerbahçe’de parsel ölçeğinde dönüşümün kendine özgü bir ritmi var. Arsa değeri yüksek, apartmanlar çok malikli, daireler büyük ve çoğu ilk sahibinden devralınmış. Bu üç özellik bir araya gelince en uzun adım teknik değil, insani oluyor: maliklerin anlaşması. 6306 sayılı Kanun’da yapılan değişiklikle gelen, riskli yapı kararından sonra hisse oranında salt çoğunlukla karar alınabilmesi kuralı bu adımı kısalttı ama ortadan kaldırmadı; 4 Şubat 2026’da yürürlüğe giren uygulama yönetmeliği malik toplantısını şekle bağladı, çağrının muhtarlık ilanı ya da noter yoluyla ve en az on beş gün önceden yapılmasını şart koştu. Karar hızlandı, ama takvimi belli bir usule bağlandı.
Caddede bir başka fark daha var. Kampanyanın bağımsız bölüm başına verdiği destek İstanbul’un her yerinde aynı; oysa bu bölgede bir dairenin yapım maliyeti içinde hibenin payı, kentin başka semtlerine göre küçük kalıyor. Bu yüzden Bağdat Caddesi’nde kampanya çoğu zaman projeyi finanse eden ana kaynak değil, malik ile müteahhit arasındaki arsa payı pazarlığında dengeyi değiştiren bir kalem. Hibe ve krediyi hesaba katan bir maliyet tablosu, aynı koşullarda maliki daha az daireden vazgeçmeye götürüyor. Caddebostan’da tamamladığımız Hakkı Bey Apartmanı ve Suadiye’deki Mutluş Apartmanı bu dengenin cepheye ve plana nasıl yansıdığını gösteren iki örnek; Kadıköy’deki öteki apartman projelerimiz Kadıköy kentsel dönüşüm haritamızda bir arada duruyor.
“Ne zaman belli olur?”
Malikin ilk sorusu hemen her zaman bu oluyor ve dürüst cevap, sürecin hangi adımında olunduğuna bağlı. Lisanslı bir kuruluşun hazırladığı riskli yapı raporu birkaç hafta içinde çıkıyor; raporun il müdürlüğünce onaylanıp maliklere tebliğ edilmesi ve on beş günlük itiraz süresinin geçmesi genellikle bir ile iki ay alıyor. Kararın kesinleşmesiyle tapuya şerh düşülüyor ve kampanya için ilçe belediyesine başvuru yolu açılıyor. Ardından malik toplantısı geliyor: en az on beş günlük ilan, toplantı, salt çoğunlukla alınan karar, katılmayan maliklere yapılan tebligat. Bu adımın süresini yönetmelik değil apartmanın kendisi belirliyor; iyi hazırlanmış bir binada birkaç haftada bitiyor, hazırlıksız bir binada aylarca sürüyor. Müteahhit ve mimar seçildikten sonra projenin çizilmesi, ilgili kurumların görüşleri ve ruhsat için üç ile altı ay arasında bir süre düşünmek gerçekçi.
Bu süreleri toplayınca, aksamadan yürüyen bir apartmanın riskli yapı raporundan ruhsata sekiz ay ile bir yıl arasında ulaştığı görülüyor. Kampanyanın yeni bitiş tarihi 31 Aralık 2027 olduğuna göre, bugün henüz rapor almamış bir apartmanın 2027 baharına kadar riskli yapı kararını kesinleştirmiş ve malik kararını almış olması gerekiyor. Hangi işlemin son güne kadar yetiştiğinin ilçe belediyesinin uygulamasına göre değişebileceğini de eklemek gerek; bu yüzden takvimi son tarihe değil, ondan birkaç ay öncesine göre kurmak daha güvenli.
Uzatma nasıl okunmalı
Uzatmanın kendisi bir şey söylüyor. 435.683 bağımsız bölümün kapsama alındığı ama 108.881’inin tamamlandığı bir kampanyada, kapsama girmiş binaların dörtte üçü hâlâ inşaat halinde ya da başlangıçta. Bir yıl daha verilmesi, bu binaların yarı yolda kalmaması için gerekliydi; yeni katılımlara alan açması ikinci sonucu. Bakanlığın 2026 sonu için koyduğu 500 bin konut hedefi de aynı yöne işaret ediyor: süreç uzuyor, çünkü işin kendisi uzun.
Bağdat Caddesi’ndeki bir apartman için bunun karşılığı açık. Kampanya bugün karar veren apartmanı içine alıyor, erteleyeni bir sonraki uzatmanın belirsizliğine bırakıyor. Mimarın bu takvimdeki yeri riskli yapı raporundan önce başlıyor: iki avan projeyi yan yana koymak, bir buçuk kat sınırının ve imar hakkının nereye düştüğünü göstermek, malik toplantısına sayılarla gitmek. Karar maliklerin; karar için gereken çizim ve hesap ise en baştan masada olmalı.