Satılan ve Yapılan — aynı konuyu üç yönden ele alan yazılardan ikincisi.
Orta ve büyük ölçekli konut projelerinde çoğu zaman kütle yerleşiminin büyük bölümü ilk eskizden önce yazılmıştır. Bölgenin kendi mevzuat içtihadı, emsal, taban alanı, çekme mesafeleri, otopark adedi, yangın yönetmeliği ve deprem yönetmeliği bir arada, arsanın taşıyabileceği yapının zarfını tanımlar. Vasat bir çözüm bu daralmayı gizlemeye çalışır. İyi çözüm onunla barışıktır; bu sınırların içinde pek çok kriteri aynı anda sağlayan çözümü bulur ve onu okunur kılar.
Mevzuatın Dayattığı Kütle
Kısıtlar tek tek değil, üst üste okunur, ardışık olarak birbirinin alanını daraltır. Otopark adedi bodrum sayısını belirler. Bodrum sayısı kot kararını ve yapı yüksekliğini belirler. Kot kararı dolaşım kurgusunu, giriş ile yaya-araç ayrımını belirler. Böylece vaziyet planı, mimar daha kalem tutmadan büyük ölçüde tarif edilmiş olur.
Bu tarif aslında tasarımı yönlendirecek referanslardan önemli birisidir. Bir arsanın ne kadar yapı taşıyabileceği, yönlenme tercihleri ve nereden girilebileceği zaten arsanın kendi verisidir. Kötü mimari, bu tarifle bilinçsiz bir mücadeleyle, çoğu zaman da onu gizleme isteğiyle başlar.
Bu zincirin iki halkası özellikle sessizdir. Otopark adedi bodrumu, bodrum da yapının tabanını büyütür; yüzeyde görünen bahçe çoğu zaman altındaki otoparkın izin verdiği kadardır. Yapısal tasarımda ise yenilenen deprem yönetmeliğinin istediği perde duvarların yeri, dairelerin sonradan bölünme ya da birleşme ihtimalini baştan sınırlar. İkisi de planda görünmez, ikisi de plana yazar.
Maliyetin Çarpanı
Cephe kararının bedeli tek bir modülde değil, toplam alanda görünür. 40.000m²’lik bir projede birim maliyette küçük bir fark bütçenin tamamını değiştirir. Tasarımın önemli bir sınavı da bu ekonomiyi yönetmektir.
Türk tarzı hızlı konut üretiminde — ve tasarımında — kaba yapı ile kaplama ayrı kalemler haline geldi. Kaba yapı, yıldan yıla sıkılaşan yönetmeliklerin belirlediği statik hesaba bağlı olduğu için pazarlığa kapalıdır; kaplama ve cephe dili ise açıktır. Böylece bütçe daraldığında ilk eksilen kalem, mimarın en çok üzerinde durduğu kalem olur.
İkinci bir çarpan daha vardır: ortak alan kullanım endeksi, başka bir deyişle satılabilir alanın brüt alana oranı. Bu oran ortak alanı, koridor genişliğini, çekirdeklerin sayısını ve içeriğini doğrudan belirler. Bir kat planı etüdünde mimarın en çok sorguladığı plan unsurları, çoğu zaman daire içindekiler değil ortak alandakilerdir. Örneğin Denge Towers’ın kat planında bu oran forma dönüşür: dışbükey eğri, koridoru örten iç cepheyi kısaltır, salon ve odaları uzun çepere yerleştirir.
“Farklı Olsun” Talebi
İşverenin en sık isteği farklılıktır. Farklılık en ucuza görselde üretildiği için zorlama kat silmeleri, konsol, boşluk, bina bitişini oransız yükseltme ve abartılı cephe aydınlatmaları üzerinden ayırıcı bir karakter aranır. Böylece bütçe cepheye ve bitmiş yüzeye yığılır. Kat yüksekliği, daire kurgusu, dairelerin içerik özellikleri (ardiye planlaması, düzgün antreler, doğru çözülmüş gündüz/gece yaşama alanları), ortak alan ve peyzaj niteliği ortalamaya iner.
Bu talep az zamanda çok büyük bir yatırım yapıp mümkün olan en kısa vadede geri almak isteyen için de gayet haklıdır. Bir yatırımcı için farklılık soyut bir arzu değil, satış hızıdır. Mesele prestijin istenmesi değil, farkın nerede aranacağıdır.
Aynı talep bazen tek bir kelimeyle gelir: landmark. Kelime çoğu zaman siluet tanınırlığını kasteder. Oysa bir yapının bölgede tanınması siluetinden değil, girişinden, bahçesinden ve komşu sokakla kurduğu ilişkiden de gelebilir. İkincisi daha ucuzdur ve daha uzun ömürlüdür.
Fikirden Uygulamaya
Kısıtların tamamı ilk çizimde görünmez. Fikir projesi onaylandıktan sonra otopark adedi, yangın kaçış mesafesi, tesisat şaftı bütünlüğü gibi pek çok başlık sırayla geri döner. Her dönüşte plan bir kez daha açılır. Böylece son proje, ilk kararların üzerine eklenen düzeltmelerin toplamı olur.
Bu toplamı yatırımcı maliyet ve takvim olarak yaşar, mimar süperpozisyon çizimi, revizyon, koordinasyon yönetimi olarak. İkisi aynı olayın iki tarafıdır ve çoğu zaman ayrı ayrı konuşulur.
Araya bir de satış operasyonu girer. Kesin proje zamanlaması ve yönetimi artık yatırımcının ve mimarın ustalıklarına kalır. Maket ve tanıtım ofisi çoğu zaman uygulama projesi bitmeden açılır. Böylece bazı kararlar, henüz çizilmeden önce alıcıya gösterilmiş olur ve geri alınamaz hale gelir.
Kaybın Biriktiği Yer
Birim konut her gün yaşayan canlı bir olgudur, gündelik deneyim büyük ölçüde plan çözümlerinden gelir: yönlenme, ışık, gürültü, depolama, giriş kurgusu. Bunların hiçbiri görselde satılamaz. Oysa yaşam başladıktan bir süre sonra hepsi konuşulur.
Fark görünen yerde üretilir, kayıp yaşanan yerde birikir.
Bu kaybın bir kısmı geri alınabilir. Kat yüksekliğinde birkaç santim, ıslak hacimde bir tesisat şaftı yeri, girişte bir ara mekân, cephedeki şaşaa kadar maliyetli değildir. Ama bunların hiçbiri görselde görünmediği için savunulması da zordur.
Listeye bir de ses konforu eklenmeli. Daireler arası duvarın ve döşemenin ses yalıtımı, teslimden sonra en çok şikâyet edilen konudur ve satış aşamasında hiç konuşulmaz. Görünmeyen kalemler içinde en pahalıya mal olanı çoğu zaman budur. Belki de mimarın en büyük ödevlerinden biri, toplu yaşayan insanlara komşu mahremiyeti sağlamaktır.
Kısıtlar sorunun kaynağı değildir. Sorun, kısıtları saklamaya çalışmaktır. Saklamayan bir yapının neye benzediği son yazının konusudur.
Dizinin diğer yazıları: Render’ın Fendi Fotoğrafı Yendi · Yapıda Bereket Nerede?